月極駐車場の契約と住宅の賃貸契約の違い
月極駐車場の契約と賃貸住宅の契約の違い
月極駐車場の契約と賃貸住宅の契約の違いをご紹介します。
月極駐車場を利用する側、月極駐車場を運営するオーナー側、のいずれにも当てはまることですが、駐車場の契約と賃貸住宅の契約の違いを確認することで、駐車場の契約をする際に注意する点が見えてきます。
この違いを理解した上で、改めて契約書を確認し、契約書に盛り込むべき内容、契約書から外してもらう内容を確認しましょう。
月極駐車場の契約に関しては、下記の記事もあわせて参考にしてみてください。
月極駐車場の契約の流れ。契約条件はしっかりと確認を。
月極駐車場賃貸借契約書のサンプル、記入例、解説
月極駐車場の契約に必要な賃料、敷金、礼金、仲介手数料、消費税のまとめ
月極駐車場は一方的な解除が可能
月極駐車場の契約と賃貸住宅の契約で一番大きな違いは、貸主から一方的な契約解除の申し出ができるかどうか、と言う点です。
賃貸住宅の契約の場合
賃貸住宅は、住居であるために借主（住んでいる人）の権利が強く守られています。
貸主から借主に対して契約の解除を申し出る場合、「6ヶ月前に通告」することと「正当な事由」が必要であると法律で決まっています。
たとえ、契約期間を 2年と定めた契約であり、2年の契約が満了したからと言っても借主が契約を更新する意思を示し、家賃を払い続けて住み続けた場合は、強制的に立ち退きをさせるには法的に煩雑な手続きが必要になります。
「正当な理由」についても貸主の事情より借主（住んでいる人）の事情が優先されることが多く、立ち退いてもらうには立ち退き料を支払うなど金銭的な保証によって契約を解除する必要がある場合があるでしょう。
例えば、転勤していた期間だけ賃貸に出していた場合で、転勤が終了するから契約を解除したい、と申し出てもそれが正当な理由として認められない可能性の方が高いのです。
それくらい、住んでいる人の権利が守られます。
月極駐車場の契約の場合
月極駐車場の契約は、住居ではないため借主の権利は強くありません。
「月極駐車場賃貸借契約書のサンプル、記入例、解説」のサンプルとして記載したように、「借主、貸主いずれかから 1ヶ月前に書面で解約を書面で申し出る」ことを解約の条件とする契約が可能になっています。
こういう契約の場合、借主も貸主もどちらも 1ヶ月前に契約の解約の申し出ることで契約を解除することができます。
借主が契約を解除する場合は、単に駐車場の契約が終了するだけですが、貸主が契約を解除することもできるようになっていますので、例えば、「月極駐車場を止めてそこにマンションを建てよう」と思ったときも 1ヶ月前に契約解除通知をすることで解約が可能です。
また、その際、立ち退き料や代替の駐車場を提供する必要はありません。
また、契約書に「貸主からも 1ヶ月前に通知で解除できる」と言う内容の記載がない場合は、民法 617条の規定により、1年前に契約解除通告をすることで契約解除できることになっています。
いずれにしても、貸主から一方的な契約解除が可能になっています。
そのため、月極駐車場の契約の場合は、書面上は契約期間が 1年となっており、それを自動的に更新していく簡素な契約になっている場合が多くあります。
ただし、例外としては、例えば、マンションの契約や店舗の契約などで、住居や店舗などの契約と同一の契約の一つとして駐車場の契約をしている場合、契約の内容によっては駐車場だけ一方的に解約すると言うことができない場合もありますので、それについては契約書をしっかり確認しましょう。
賃貸住宅の家賃は非課税だが、月極駐車場は課税対象
賃貸住宅の家賃は非課税ですが、月極駐車場の賃料は消費税の課税対象となりますので、消費税が発生します。
そのため、月極駐車場の賃料を確認する際には、それが消費税込みの賃料なのか、プラスで消費税が必要なのかの確認をしておく必要があります。
「月極駐車場の契約に必要な賃料、敷金、礼金、仲介手数料、消費税のまとめ」で、月極駐車場や賃貸住宅の契約の際にかかる費用について記載しましたが、月極駐車場の賃料は、敷金や保証金、仲介手数料などの他の手数料などのベースになる金額ですので、結果的に最初に支払う金額に大きく影響をしてきますので注意が必要です。
いざ支払いの段になって、消費税が外税で想定外の支出が．．．とならないようにしてください。
ただ、一戸建ての住宅などで最初から駐車場が付いているような物件は、駐車場込みの家賃として設定されている場合があるでしょう。
そういう場合は、住居と駐車場は別々にできませんので、それ全部で一つの住居として見なす場合もあります。その場合は駐車場だけ消費税がかかる、と言うことはありません。
個人契約と法人契約の違い
月極駐車場の契約と賃貸住宅の契約の違いを見てきましたが、個人契約と法人契約の違いを見てみましょう。
月極駐車場において、契約者が個人であっても法人であっても、基本的に契約に大きな違いはありません。
もちろん、個人と法人とで違いますので、提出する書類は違ってきます。例えば、個人の場合は住民票を提出しますが、法人の場合は登記簿謄本を提出する、と言った違いです。
ですが、個人との契約の場合、法人との契約の場合とそれぞれトラブルになる原因が違ってきますので、それを理解した上で契約を結ぶかどうかの審査をしましょう。
実際問題として、個人と契約しても法人と契約してもトラブルが発生する可能性はありますが、どちらかというと、個人より法人との契約の方がトラブルが多くなる可能性があります。
例えば、賃貸住宅を法人と契約する場合。
住人となる人が個人で契約をするには審査が通らないような場合、名前だけ法人が代わって契約する場合があります。
しかし、法人が契約し社員がそこに住むと言う場合、慣習として住人を連帯保証人とする場合が多くありますが、個人だと審査が通らないような住人を連帯保証人としてしまうと、そもそも審査に通らない個人と契約していることと変わらない状況になってしまいます。
そのため、住人を連帯保証人とするのではなく、法人の代表者などを連帯保証人とする契約などを検討することも必要です。
また、駐車場を法人契約する場合は、社員の誰かが個人所有の車を駐めるために利用するのか、社用車で利用する車を駐めるのかによっても判断が変わってきます。
駐車場の場合は連帯保証人を必要としない場合もありますが、法人の場合は連帯保証人を必要とする契約にしたり、利用する車を明確にすると言ったトラブルにならないようにどのような使われ方をするのかなども含め、確認しておくといいでしょう。
